Services immobiliers
Estimation
3 pièces PPE à Genève à 850 000 CHF : 2,9 % de rendement net
Un 3 pièces PPE à 850 000 CHF à Genève : 4,1 % brut, 2,9 % net. Calcul pas à pas, effet de levier et variantes Champel, Onex, LDTR, Valais et Vaud.
Sommaire
Les hypothèses de départ
Voici le cas, avec des chiffres posés comme hypothèses, pas comme garanties. Un investisseur genevois dispose de 250 000 CHF de fonds propres. Il hésite entre acheter un bien pour le louer et placer ce capital. Le résultat de ce calcul : 4,1 % de rendement brut, 2,9 % de rendement net, et un rendement sur fonds propres qui dépend entièrement du taux hypothécaire.
Les hypothèses du cas :
- Bien : 3 pièces en PPE, 62 m², Genève, quartier résidentiel intermédiaire
- Prix d'achat : 850 000 CHF, soit environ 13 700 CHF/m²
- Loyer de marché : 2 900 CHF par mois, soit 34 800 CHF par an
- Fonds propres : 250 000 CHF, dont 100 000 CHF issus d'un nantissement ou du 2e pilier selon le dossier (à valider avec la banque)
- Financement : 600 000 CHF, soit un taux d'avance de 70,6 %
- Taux hypothécaire fixe 10 ans : 2,2 % (hypothèse, à confirmer auprès de votre banque)
- Charges de PPE à la charge du propriétaire : 3 600 CHF par an, dont fonds de rénovation
- Taux de vacance : 1 mois sur 12 sur la durée de détention
- Entretien courant non refacturable : 1 700 CHF par an
- Cédule hypothécaire existante de 500 000 CHF, à reprendre ou à créer
La formule du rendement brut s'écrit une fois : loyer annuel divisé par prix d'achat. Ici, 34 800 divisé par 850 000 donne 4,1 %. Le rendement net, lui, déduit les charges et la vacance avant de diviser par le coût total d'acquisition. Deux chiffres distincts, et c'est le second qui pèse dans la décision.
Prix de référence : en PPE à Genève, comptez 13 500 CHF/m² en moyenne en 2026, mais 20 % d'écart entre Champel et Onex. Le prix au m² de ce cas se situe donc dans la moyenne, sans prime de quartier.
Du prix d'achat au loyer encaissé : le calcul pas à pas
Première étape : le coût réel d'acquisition. Le prix affiché ne suffit pas. Les droits de mutation genevois ajoutent environ 3 % au prix d'achat : 25 500 CHF sur ce bien, à sortir en liquide. S'y ajoutent les frais de notaire et de registre foncier, estimés ici à 0,5 % du prix, soit 4 250 CHF, ainsi que les frais de cédule hypothécaire, à vérifier selon le montage. Hypothèse retenue : 32 000 CHF de frais d'acquisition au total. Coût total : 882 000 CHF.
Deuxième étape : le rendement brut. 34 800 CHF de loyer annuel pour 850 000 CHF de prix : 4,1 %.
Troisième étape : le loyer réellement encaissé. Un mois de vacance ramène l'encaissement à 31 900 CHF.
Quatrième étape : les charges non refacturables.
- Charges de PPE du propriétaire : 3 600 CHF
- Entretien courant : 1 700 CHF
- Total : 5 300 CHF
De 31 900 CHF, on retranche 5 300 CHF : le résultat d'exploitation atteint 26 600 CHF avant intérêts. Rapporté au coût total de 882 000 CHF, il donne 3,0 %. En arrondissant prudemment les frais annexes (assurance bâtiment, frais de gérance à 4 % du loyer encaissé dans certains cas), on retient 2,9 % de rendement net, avant intérêts hypothécaires et avant impôt.
Cinquième étape : les intérêts. Sur 600 000 CHF à 2,2 %, la charge annuelle s'élève à 13 200 CHF. Il reste ensuite environ 13 400 CHF avant impôt. Ce montant constitue le vrai revenu dégagé avant fiscalité, et il ne couvre pas l'amortissement.
Sixième étape : la fiscalité. À Genève, le revenu locatif s'ajoute au revenu imposable. Les intérêts hypothécaires, les frais d'entretien et les charges de PPE sont déductibles, dans les limites fixées par l'administration fiscale cantonale. Si le bien est occupé par le propriétaire, c'est la valeur locative qui s'impose à la place. L'impôt effectif dépend de votre taux marginal, qui peut atteindre un niveau élevé sur de hauts revenus. Ce calcul ne le chiffre pas : il relève d'un fiscaliste.
Selon les barèmes cantonaux genevois, les droits de mutation représentent environ 3 % du prix d'achat, soit 25 500 CHF sur un bien à 850 000 CHF, un montant payable en liquide à l'acte notarié.
| Étape | Délai | Détail |
|---|---|---|
| 1. Coût total d'acquisition | À l'achat | Prix CHF 850'000 + CHF 32'000 de frais (droits de mutation ~3 %, notaire, registre foncier, cédule) = CHF 882'000 (Notaire) |
| 2. Rendement brut | Annuel | Loyer CHF 34'800 / prix CHF 850'000 = 4,1 % (Investisseur) |
| 3. Loyer réellement encaissé | Annuel | Après 1 mois de vacance sur 12 : CHF 31'900 (Locataire) |
| 4. Charges non refacturables et rendement net | Annuel | Charges PPE CHF 3'600 + entretien CHF 1'700 = CHF 5'300. Résultat d'exploitation CHF 26'600 = 3,0 %, arrondi à 2,9 % net après frais annexes (Investisseur / PPE) |
| 5. Intérêts hypothécaires | Annuel | CHF 600'000 à 2,2 % = CHF 13'200. Revenu avant impôt : environ CHF 13'400 (hors amortissement) (Banque) |
| 6. Fiscalité | Annuel | Revenu locatif imposable à Genève ; intérêts, entretien et charges PPE déductibles dans les limites cantonales. Impôt non chiffré, dépend du taux marginal (Fiscaliste / Administration fiscale cantonale) |
1. Coût total d'acquisition
DélaiÀ l'achat
DétailPrix CHF 850'000 + CHF 32'000 de frais (droits de mutation ~3 %, notaire, registre foncier, cédule) = CHF 882'000 (Notaire)
2. Rendement brut
DélaiAnnuel
DétailLoyer CHF 34'800 / prix CHF 850'000 = 4,1 % (Investisseur)
3. Loyer réellement encaissé
DélaiAnnuel
DétailAprès 1 mois de vacance sur 12 : CHF 31'900 (Locataire)
4. Charges non refacturables et rendement net
DélaiAnnuel
DétailCharges PPE CHF 3'600 + entretien CHF 1'700 = CHF 5'300. Résultat d'exploitation CHF 26'600 = 3,0 %, arrondi à 2,9 % net après frais annexes (Investisseur / PPE)
5. Intérêts hypothécaires
DélaiAnnuel
DétailCHF 600'000 à 2,2 % = CHF 13'200. Revenu avant impôt : environ CHF 13'400 (hors amortissement) (Banque)
6. Fiscalité
DélaiAnnuel
DétailRevenu locatif imposable à Genève ; intérêts, entretien et charges PPE déductibles dans les limites cantonales. Impôt non chiffré, dépend du taux marginal (Fiscaliste / Administration fiscale cantonale)
À retenir
Entre le loyer affiché et le revenu réellement dégagé, frais d'acquisition, vacance, charges et intérêts absorbent près de 60 % du loyer annuel brut, et l'impôt n'est pas encore déduit.
Source : Cas chiffré sur hypothèses (taux fixe 10 ans 2,2 %, vacance 1 mois/an), à confirmer auprès de votre banque ; barèmes cantonaux genevois pour les droits de mutation (~3 %)
Rendement sur fonds propres et effet de levier
Le rendement sur fonds propres ne se confond pas avec le rendement net. Il compare le revenu après intérêts aux liquidités réellement engagées. Même bien, même loyer, trois niveaux d'apport.
Premier scénario, 20 % de fonds propres : 170 000 CHF, plus 32 000 CHF de frais, soit 202 000 CHF sortis de votre poche. Dette : 680 000 CHF à 2,2 %, soit 14 960 CHF d'intérêts. Le revenu après intérêts s'établit à 11 640 CHF (26 600 moins 14 960). Résultat : 5,8 % sur les capitaux investis.
Deuxième scénario, 35 % de fonds propres : 297 500 CHF, plus 32 000 CHF, soit 329 500 CHF. Dette : 552 500 CHF, soit 12 155 CHF d'intérêts. Revenu après intérêts : 14 445 CHF. Le rendement ressort à 4,4 %.
Troisième scénario, 50 % de fonds propres : 425 000 CHF, plus 32 000 CHF, soit 457 000 CHF. Dette : 425 000 CHF, soit 9 350 CHF d'intérêts. Revenu après intérêts : 17 250 CHF. Le rendement tombe à 3,8 %.
L'effet de levier joue : moins vous apportez, plus le rendement sur fonds propres monte, tant que le coût de la dette reste inférieur au rendement net du bien. Ici, 2,2 % d'intérêt contre 2,9 % de rendement net : l'écart est mince, positif de 0,7 point seulement. Un taux à 3,2 % annulerait le levier, voire l'inverserait.
Selon les règles usuelles des banques suisses, un minimum de 20 % de fonds propres est exigé pour un bien de rendement, souvent avec un apport plus élevé que pour une résidence principale. Les 250 000 CHF de ce cas couvrent donc ce seuil, mais la banque peut exiger un taux d'avance plus bas selon le bien et le revenu.
Un point de prudence : la charge théorique calculée par la banque utilise un taux de 5 % environ, pas le taux réel. Un dossier qui passe à 2,2 % peut être refusé au taux de calcul. Ce test de capacité se discute avec l'établissement financier, pas dans un tableur.
| Critère | 20 % de fonds propres | 35 % de fonds propres | 50 % de fonds propres |
|---|---|---|---|
| Fonds propres | CHF 170'000 | CHF 297'500 | CHF 425'000 |
| Capital engagé (avec frais) | CHF 202'000 | CHF 329'500 | CHF 457'000 |
| Dette | CHF 680'000 | CHF 552'500 | CHF 425'000 |
| Intérêts annuels (2,2 %) | CHF 14'960 | CHF 12'155 | CHF 9'350 |
| Revenu après intérêts | CHF 11'640 | CHF 14'445 | CHF 17'250 |
| Rendement sur capital engagé | 5,8 % | 4,4 % | 3,8 % |
Fonds propres
20 % de fonds propresCHF 170'000
35 % de fonds propresCHF 297'500
50 % de fonds propresCHF 425'000
Capital engagé (avec frais)
20 % de fonds propresCHF 202'000
35 % de fonds propresCHF 329'500
50 % de fonds propresCHF 457'000
Dette
20 % de fonds propresCHF 680'000
35 % de fonds propresCHF 552'500
50 % de fonds propresCHF 425'000
Intérêts annuels (2,2 %)
20 % de fonds propresCHF 14'960
35 % de fonds propresCHF 12'155
50 % de fonds propresCHF 9'350
Revenu après intérêts
20 % de fonds propresCHF 11'640
35 % de fonds propresCHF 14'445
50 % de fonds propresCHF 17'250
Rendement sur capital engagé
20 % de fonds propres5,8 %
35 % de fonds propres4,4 %
50 % de fonds propres3,8 %
À retenir
Moins l'apport est élevé, plus le rendement sur fonds propres monte, mais l'écart entre le taux de la dette (2,2 %) et le rendement net (2,9 %) n'est que de 0,7 point : un taux à 3,2 % annulerait le levier.
Source : Cas chiffré : PPE 3 pièces, 62 m², Genève, prix CHF 850'000, résultat d'exploitation CHF 26'600 avant intérêts, frais d'acquisition CHF 32'000 — hypothèses de calcul, taux hypothécaire fixe 10 ans de 2,2 % à confirmer auprès de la banque
Les variantes qui changent le résultat
Un seul bien ne fait pas un marché. Quatre variantes montrent ce qui déplace le résultat, à budget comparable de 850 000 CHF.
PPE à Champel. Le prix au m² grimpe, environ 16 000 CHF/m², pour une surface de 53 m² seulement au même budget. Le loyer de marché ne suit pas proportionnellement : 2 700 CHF par mois, soit 32 400 CHF par an. Rendement brut : 3,8 %. La prime de quartier se paie à l'achat, pas au loyer.
PPE à Onex. Le même budget achète environ 75 m², à 11 300 CHF/m². Le loyer atteint 3 150 CHF par mois, soit 37 800 CHF par an. Rendement brut : 4,4 %. La demande locative y est solide, mais la valorisation du capital est moins marquée qu'en ville.
Bien soumis à la LDTR. La loi sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d'habitation encadre à Genève les loyers après travaux et limite les ventes d'appartements dans certains immeubles. Un bien locatif sous LDTR voit son loyer plafonné pendant plusieurs années et sa revente en PPE restreinte. Le rendement brut peut tomber sous 3,5 % selon le plafond applicable. Consultez le Département du territoire (ge.ch/logement) avant toute offre.
Valais ou Vaud. En Valais, un 3 pièces à 850 000 CHF n'existe presque pas en plaine : le même budget achète un petit immeuble ou deux studios, avec un rendement brut de 4,8 à 5,5 % mais un taux de vacance plus élevé. Dans le canton de Vaud, sur la Riviera ou à Lausanne, on retrouve des rendements bruts autour de 3,5 à 4 %, avec une fiscalité et des droits de mutation différents. Ces fourchettes sont indicatives et à confronter aux annonces et statistiques du moment.
Les comparaisons de rendement locatif entre cantons, publiées par les plateformes spécialisées, montrent généralement des rendements bruts plus élevés dans les cantons périphériques que dans les grands centres urbains, où les prix d'achat pèsent davantage que les loyers.
Tableau comparatif des quatre scénarios
Les chiffres suivants reprennent les hypothèses du cas (vacance d'un mois, charges non refacturables, frais d'acquisition inclus). Ils illustrent un ordre de grandeur, pas une offre.
Scénario A, PPE ordinaire à Genève : prix 850 000 CHF, loyer annuel 34 800 CHF, charges et vacance 8 900 CHF, rendement brut 4,1 %, rendement net 2,9 %, rendement sur fonds propres 4,4 % (apport de 35 %).
Scénario B, PPE à Champel : prix 850 000 CHF, loyer annuel 32 400 CHF, charges et vacance 8 700 CHF, rendement brut 3,8 %, rendement net 2,6 %, rendement sur fonds propres environ 3,6 % (apport de 35 %).
Scénario C, PPE à Onex : prix 850 000 CHF, loyer annuel 37 800 CHF, charges et vacance 9 200 CHF, rendement brut 4,4 %, rendement net 3,2 %, rendement sur fonds propres environ 5,2 % (apport de 35 %).
Scénario D, bien soumis à la LDTR : prix 850 000 CHF, loyer annuel plafonné à environ 29 500 CHF, charges et vacance 8 400 CHF, rendement brut 3,5 %, rendement net 2,3 %, rendement sur fonds propres environ 2,8 % (apport de 35 %).
À lire avec prudence : entre Onex et la LDTR, 0,9 point de rendement net représente environ 7 900 CHF par an sur ce budget. Sur dix ans, sans croissance des loyers, l'écart dépasse 79 000 CHF.
Ce qu'il faut retenir
Quatre enseignements se transposent à un autre bien.
Premièrement, le rendement brut flatte. Entre 4,1 % brut et 2,9 % net, 1,2 point disparaît dans les frais d'acquisition, la vacance et les charges. Calculez toujours sur le coût total, droits de mutation inclus.
Deuxièmement, le levier dépend de l'écart entre rendement net et taux hypothécaire. À 0,7 point d'écart, il reste fragile : une hausse de 1 point du taux efface le gain sur fonds propres.
Troisièmement, le quartier et le statut juridique pèsent plus que le prix. Champel, Onex et un bien sous LDTR produisent des résultats nets qui vont de 2,3 % à 3,2 % pour un budget identique.
Quatrièmement, ce calcul ne dit pas tout. Il ne chiffre ni l'impôt personnel, ni l'évolution du prix du bien, ni l'amortissement de la dette, ni le risque de loyer impayé. Acheter vaut-il mieux que placer 250 000 CHF autrement ? Le tableur n'y répond pas : il faudrait un taux de rendement alternatif et un horizon de détention.
Avant toute décision, faites vérifier le prix, les charges de PPE et le règlement de l'immeuble chez le notaire, le financement et le taux de calcul auprès de votre banque, et la fiscalité auprès d'un fiscaliste. Pour approfondir, consultez notre analyse du rendement locatif à Genève en 2026 et notre méthode pour évaluer un immeuble de rapport en trois méthodes.
“Cet article est fourni à titre purement informatif et ne constitue ni un conseil juridique, fiscal ou financier, ni une recommandation d'investissement ; les rendements immobiliers varient selon le marché et la situation de chacun, c'est pourquoi nous vous invitons à consulter un professionnel qualifié avant toute décision.”
FAQ
Sur un 3 pièces en PPE acheté autour de 850 000 CHF, le rendement net se situe dans ce cas à 2,9 %, après vacance, charges et frais d'acquisition. Il varie de 2,3 % à 3,2 % selon le quartier et le statut LDTR.
Prévoyez les droits de mutation, environ 3 % du prix d'achat à Genève, les frais de notaire et de registre foncier, et éventuellement les frais de cédule hypothécaire. Sur 850 000 CHF, comptez environ 32 000 CHF en liquide, hors fonds propres bancaires.
Les banques suisses exigent en général un minimum de 20 % de fonds propres sur un bien de rendement, souvent davantage que pour une résidence principale. Les droits de mutation et frais d'acquisition s'ajoutent à cet apport et doivent être payés en liquide.
Non. Le levier ne joue que si le rendement net du bien dépasse le taux hypothécaire. Dans ce cas, 2,9 % de rendement net contre 2,2 % d'intérêt laissent une marge faible : une hausse du taux de 1 point suffit à la supprimer.
La LDTR peut plafonner les loyers après travaux et restreindre la vente d'appartements dans certains immeubles. Un bien locatif concerné voit son loyer limité, ce qui réduit le rendement brut. Vérifiez le statut du bien auprès du canton avant toute offre.
Louis-Marie Tortiello
contact@relocation-genevoise.ch
Location
Caution d'appartement à Genève : montant et récupération 2026
À Genève, la garantie de loyer est plafonnée à 3 loyers (art. 257e CO). Montant, forme à choisir et récupération à la sortie : le cadre légal et les gestes…
Louis-Marie Tortiello
Services immobiliers
Marché immobilier genevois en 2026 : prix, tensions et chiffres
Prix au m², taux de vacance, LDTR : le marché immobilier genevois en 2026 décrypté chiffres à l'appui. Ce que les données disent vraiment.
Louis-Marie Tortiello
Services immobiliers
Location à Genève : ce que les chiffres 2026 disent vraiment du marché
Loyers, taux de vacance, LDTR et rendement PPE : les données concrètes du marché locatif genevois en 2026.
Louis-Marie Tortiello