Facteurs influençant la valeur d'un immeuble de rapport en Suisse
La formule est simple. Ce sont les données d'entrée qui requièrent de la précision.
1. Emplacement et micro-localisation
C'est la variable la plus importante. Dans les arrondissements prime de Genève, les taux de capitalisation s'établissent à 2,15 % ou moins. Cela signifie que les biens se négocient à des multiples très élevés du revenu annuel.
Se déplacer vers un emplacement secondaire dans la même ville peut donner un rendement de 2,5 à 3 %. Cette différence se traduit directement par des prix par unité significativement plus bas.
La proximité des transports, des écoles, des centres d'emploi et des services influe à la fois sur les loyers réalisables et sur le risque de vacance.
2. Niveau des loyers et structure des baux
Les baux existants peuvent comporter des loyers supérieurs ou inférieurs aux taux actuels du marché (loyers de marché).
En Suisse, les loyers résidentiels sont liés au taux de référence hypothécaire OFL/BWO (actuellement 1,25 %). Les baux en dessous du marché peuvent être rigides. Les locataires bénéficient de droits protégés en vertu du droit suisse du bail. Un immeuble avec des loyers inférieurs au marché peut offrir un potentiel de hausse, mais uniquement après une analyse juridique approfondie.
3. État et âge du bâtiment
Un bâtiment ancien nécessitant une rénovation présente un NOI effectif plus faible. Des coûts d'entretien plus élevés et une provision pour vacance plus importante réduisent tous deux le revenu.
L'entretien différé doit être reflété comme une déduction de la valeur issue de l'approche par le revenu, ou comme un ajustement à la hausse du taux de capitalisation utilisé.
Considérations fiscales cantonales
Les revenus locatifs sont imposables aux taux progressifs cantonaux et fédéraux. L'impôt sur la fortune s'applique à la valeur fiscale du bien, généralement 70 à 80 % de la valeur marchande.
Genève et Vaud appliquent des taux d'imposition sur la fortune plus élevés que les cantons à faible fiscalité comme Zoug. Pour les investisseurs comparant des emplacements à travers la Suisse, cela affecte sensiblement les rendements nets.
