Estimation
Peut-on acheter un bien immobilier en Suisse sans être citoyen ?
Peut-on acheter en Suisse sans être citoyen ? Découvrez les règles, permis, limites et étapes pour les acheteurs étrangers.
Introduction
Peut-on acheter un bien immobilier en Suisse sans être citoyen ? Oui, c’est possible. Mais en réalité, tout dépend de votre lieu de résidence, du permis que vous détenez, du type de bien que vous souhaitez acheter et de l’usage que vous comptez en faire. En Suisse, la citoyenneté ne suffit pas à elle seule pour déterminer si l’achat est autorisé. Pour la plupart des acheteurs étrangers, le cadre juridique de référence est la Lex Koller, la loi fédérale qui limite certaines acquisitions immobilières par des personnes domiciliées à l’étranger. Un autre point est tout aussi important : acheter un bien en Suisse ne donne pas droit à un permis de séjour.
Ainsi, un résident étranger disposant du bon permis peut parfois acheter une résidence principale sans grandes difficultés, tandis qu’un acheteur non-résident souhaitant acquérir une résidence de vacances peut devoir obtenir une autorisation cantonale et se heurter à des restrictions strictes. La vraie distinction n’est donc pas simplement entre « citoyen » et « non-citoyen ». Elle se joue plutôt entre résident et non-résident, résidence principale et résidence secondaire, ou encore achat exempté et achat soumis à autorisation.
Si vous vous demandez : « Peut-on acheter un bien immobilier en Suisse sans être citoyen ? », ce guide vous apporte une réponse à jour pour 2026, explique comment la loi s’applique en pratique et présente les points essentiels à vérifier avant de faire une offre.
Qu’est-ce que la Lex Koller en Suisse ?
La Lex Koller est le nom couramment utilisé pour désigner la loi fédérale suisse qui limite certaines acquisitions immobilières par des personnes étrangères non résidentes. Officiellement, elle s’applique aux ressortissants étrangers, aux sociétés établies à l’étranger, ainsi qu’aux sociétés suisses sous contrôle étranger lorsqu’elles achètent un bien immobilier en Suisse dans les cas visés par la loi. En termes simples, cette réglementation vise à encadrer la part de l’immobilier résidentiel suisse pouvant être achetée par des personnes considérées comme « personnes à l’étranger ».
C’est aussi pour cette raison que de nombreux acheteurs étrangers entendent deux réponses totalement différentes. Certains disent que les étrangers peuvent acheter en Suisse. D’autres affirment que ce n’est pas possible. En réalité, ces deux affirmations sont incomplètes. La vraie question est de savoir si l’acheteur entre dans le champ d’application de la loi, si le bien est résidentiel ou commercial, et si l’achat nécessite une autorisation du canton où se situe le bien.
Un non-citoyen peut-il acheter un bien immobilier en Suisse ?
Oui, une personne non citoyenne peut acheter un bien immobilier en Suisse. Mais la réponse dépend toujours de la situation de l’acheteur.
De manière générale, les acheteurs étrangers se répartissent en plusieurs grandes catégories :
- Les ressortissants de l’UE/AELE résidant en Suisse peuvent, en principe, acheter un bien dans des conditions proches de celles applicables aux citoyens suisses, dès lors qu’ils résident légalement dans le pays.
- Les ressortissants étrangers titulaires d’un permis C disposent généralement des mêmes droits que les citoyens suisses pour acheter un bien immobilier. C’est l’une des exceptions les plus claires.
- Les ressortissants hors UE/AELE vivant en Suisse sans permis C peuvent parfois acheter une résidence principale, à condition d’y habiter eux-mêmes et de remplir les conditions prévues. En revanche, cela ne signifie pas qu’ils peuvent acheter librement une résidence de vacances, une résidence secondaire ou un bien destiné à l’investissement.
- Les ressortissants étrangers domiciliés à l’étranger sont le plus souvent ceux qui se heurtent aux restrictions les plus strictes et aux exigences d’autorisation prévues par la Lex Koller.
En résumé, oui, un non-citoyen peut acheter un bien en Suisse. Mais il ne faut pas partir du principe que tous les acheteurs étrangers sont soumis aux mêmes règles.
Qui peut acheter un bien en Suisse sans autorisation ?
Certaines personnes non citoyennes peuvent acheter un bien immobilier en Suisse sans devoir passer par une procédure d’autorisation cantonale particulière.
Ressortissants de l’UE et de l’AELE
Si vous êtes ressortissant de l’UE ou de l’AELE et que vous résidez légalement en Suisse, vous pouvez généralement acheter un bien selon des règles proches de celles applicables aux citoyens suisses. Cela inclut le plus souvent l’achat d’un logement destiné à votre propre usage.
Titulaires d’un permis C
Si vous êtes titulaire d’un permis d’établissement (permis C), vous êtes en principe traité comme un citoyen suisse pour l’achat d’un bien immobilier. En pratique, c’est l’une des situations les plus favorables pour un acheteur non-citoyen.
Certains résidents qui achètent une résidence principale
Un ressortissant hors UE/AELE qui vit légalement en Suisse peut, dans certains cas, acheter une résidence principale sans autorisation, à condition que le bien soit destiné à son propre logement. Les informations officielles suisses précisent aussi que l’achat d’un terrain pour construire une résidence principale peut être admis si la construction commence dans un délai d’un an.
Certains frontaliers
Les indications officielles suisses précisent que certains travailleurs frontaliers UE/AELE titulaires d’un permis G peuvent acheter une résidence secondaire dans la région où ils travaillent, sans autorisation, sous certaines conditions. Il s’agit toutefois d’une règle limitée, et non d’un droit général accordé à tous les non-résidents.
Qui fait face à des restrictions lors de l’achat d’un bien en Suisse ?
Les règles les plus strictes s’appliquent généralement aux ressortissants étrangers domiciliés à l’étranger ainsi qu’aux structures considérées comme sous contrôle étranger.
C’est un point important, car de nombreux acheteurs internationaux pensent que la seule question est de savoir si la Suisse autorise ou non les étrangers à acheter un bien. En réalité, la Suisse l’autorise souvent uniquement dans des cas précis, pour certains types de biens, et parfois sous réserve d’une autorisation ou d’un quota.
Ressortissants étrangers vivant à l’étranger
Si vous vivez hors de Suisse et souhaitez acheter un bien immobilier résidentiel en Suisse, vous pouvez devoir obtenir une autorisation cantonale. La loi fédérale fixe le cadre général, mais c’est en pratique le canton concerné qui détermine si l’acquisition est admise dans le cas concret.
Sociétés sous contrôle étranger
Les règles peuvent aussi s’appliquer lorsqu’un bien est acheté par une société. Les autorités suisses précisent qu’une société basée en Suisse mais sous contrôle étranger peut également entrer dans le champ d’application de la Lex Koller. Autrement dit, passer par une société ne permet pas automatiquement d’éviter les restrictions.
Acheteurs qui confondent usage personnel et investissement
Un acheteur peut être autorisé à acquérir un logement pour y vivre lui-même, sans pour autant pouvoir acheter une résidence secondaire, un appartement de vacances ou un bien locatif destiné à l’investissement. C’est l’un des malentendus les plus fréquents en matière d’immobilier suisse pour les acheteurs étrangers.
Quels types de biens les étrangers peuvent-ils acheter en Suisse ?
C’est ici que la réponse juridique devient concrète. En Suisse, le type de bien compte souvent autant que la nationalité de l’acheteur ou son permis de séjour.
Résidence principale
La résidence principale est généralement le type de bien le plus simple à acheter pour un résident étranger éligible. Les informations officielles suisses indiquent que certains non-citoyens vivant en Suisse peuvent acheter un logement principal s’ils l’occupent eux-mêmes. C’est pour cette raison que de nombreux expatriés installés en Suisse peuvent devenir propriétaires, même sans nationalité suisse.
Résidence de vacances
La résidence de vacances est beaucoup plus encadrée. Le droit suisse autorise certaines acquisitions de résidences de vacances par des personnes domiciliées à l’étranger, mais ces achats dépendent en général d’une autorisation, de la localisation du bien et des quotas cantonaux. En clair, il ne s’agit pas d’un achat libre pour tout acquéreur étranger souhaitant acheter un appartement en station.
Résidence secondaire
La résidence secondaire est elle aussi plus restreinte qu’une résidence principale. Dans certains cas, elle peut être autorisée si l’acheteur entretient un lien particulier avec la région, mais ce n’est pas la situation standard. Tout dépend des conditions légales applicables et de la manière dont le canton concerné applique les règles.
Appart’hôtel ou logement avec services
Les autorités fédérales suisses évoquent également certains biens de type appart’hôtel ou logements destinés à des séjours de courte durée. Ces acquisitions peuvent être admises sous conditions précises, souvent liées à l’exploitation hôtelière et aux règles d’usage du bien. Il faut donc être vigilant, car ces logements peuvent ressembler à des appartements classiques tout en relevant d’un régime juridique différent.
Un appart’hôtel est un ensemble d’appartements avec services, proposé selon un mode de réservation similaire à celui d’un hôtel.
Bien immobilier commercial
L’immobilier commercial est souvent soumis à des règles plus souples que l’immobilier résidentiel. Selon les autorités fédérales suisses, un bien utilisé comme établissement stable d’exploitation peut, dans de nombreux cas, être acquis sans autorisation. En revanche, cette exception ne signifie pas qu’un bien résidentiel acheté à des fins d’investissement soit automatiquement considéré comme un bien commercial. Par exemple, un immeuble locatif n’est pas assimilé d’office à un bureau ou à un local commercial au regard de la Lex Koller.
Les étrangers peuvent-ils acheter un bien immobilier à Genève ?
Genève fait partie des marchés immobiliers les plus internationaux de Suisse. La réponse est donc oui : dans certains cas, des étrangers peuvent acheter un bien à Genève. Mais Genève ne fait pas exception au droit fédéral. La Lex Koller continue de s’appliquer, et le canton joue toujours un rôle dans la décision de savoir si une acquisition soumise à restriction peut être autorisée.
En pratique, un acheteur à Genève ne devrait pas se concentrer uniquement sur le prix du marché, l’accès au financement ou l’emplacement du bien. Il est essentiel de vérifier d’abord le cadre juridique :
- Êtes-vous considéré comme résident en Suisse ou domicilié à l’étranger ?
- Achetez-vous une résidence principale, une résidence secondaire ou un bien d’investissement ?
- Êtes-vous titulaire d’un permis C ou d’un autre type de permis ?
- L’achat nécessite-t-il une autorisation cantonale ?
- Le type de bien envisagé peut-il légalement être acheté par un acquéreur étranger ?
Des agences immobilières de confiance comme Immobiliere Genevoise peuvent vous aider à répondre à ces questions, grâce à leur bonne connaissance du cadre légal et à leur accès à des biens de qualité sur le marché.
Quel est le processus d’achat pour un acheteur étranger en Suisse ?
En Suisse, une transaction immobilière suit un cadre formel et demande généralement plusieurs documents. Pour un acheteur étranger, il est important d’aborder le processus dans le bon ordre.
Étape 1 : vérifier d’abord votre statut juridique
Avant de visiter des biens de manière approfondie, il faut clarifier plusieurs points :
- votre nationalité
- votre lieu de résidence légale
- le type de permis que vous détenez
- si vous achetez en votre nom propre ou via une société
- si le bien est destiné à votre usage personnel ou à un autre usage
C’est le premier filtre prévu par le droit suisse.
Étape 2 : vérifier le type de bien
Il faut savoir précisément, sur le plan juridique, quel type de bien vous envisagez d’acheter :
- résidence principale
- résidence de vacances
- résidence secondaire
- terrain à bâtir
- local commercial
- bien lié à une exploitation hôtelière
Un même acheteur peut être autorisé à acquérir un type de bien, mais pas un autre.
Étape 3 : vérifier si une autorisation cantonale est nécessaire
Les indications officielles suisses précisent que l’autorité compétente du canton où se situe le bien décide si une autorisation est requise et si elle peut être accordée. C’est pourquoi un acheteur étranger ne devrait pas se fier uniquement à une annonce immobilière ou à des conseils généraux donnés depuis l’étranger.
Étape 4 : suivre la procédure contractuelle suisse
En Suisse, un transfert de propriété implique généralement une authentification officielle, l’intervention d’un notaire et l’inscription au registre foncier. Les informations officielles rappellent aussi que ces démarches entraînent des frais liés à l’authentification et à l’enregistrement.
Étape 5 : examiner le financement et les frais d’achat
Les recommandations suisses indiquent qu’il faut en général prévoir environ 20 % de fonds propres pour financer l’achat d’un logement, en plus des taxes et frais liés à l’acte de vente et à l’inscription au registre. Ce chiffre peut varier selon le type de financement, mais il constitue une base utile pour un achat destiné à être occupé par son propriétaire.
Quels documents et vérifications prévoir ?
Un acheteur étranger doit se préparer à la fois à une vérification juridique et à une analyse financière. Parmi les éléments généralement demandés, on retrouve :
- un passeport ou une pièce d’identité
- un permis suisse, si applicable
- un justificatif de domicile
- une preuve de fonds
- une pré-approbation hypothécaire en cas de financement
- des précisions sur l’usage prévu du bien
- une relecture du projet de contrat par un notaire ou un conseiller juridique
Au-delà des documents, certaines vérifications sont essentielles :
- savoir si l’acheteur est soumis à la Lex Koller
- vérifier si le type de bien est autorisé
- déterminer si une autorisation cantonale est nécessaire
- identifier d’éventuelles restrictions d’usage, de location, de revente ou d’exploitation hôtelière
- vérifier si la structure de la transaction soulève une question de contrôle étranger
Ces points sont souvent plus importants qu’on ne le pense. Un bien attractif perd tout son intérêt si le cadre juridique de l’achat n’est pas clairement établi.
Acheter un bien en Suisse donne-t-il droit à la résidence ?
Non. Acheter un bien immobilier en Suisse ne donne pas droit à un permis de séjour. Les informations officielles suisses le précisent clairement.
C’est l’une des idées reçues les plus fréquentes en matière d’immobilier suisse. Certains acheteurs pensent que s’ils peuvent acheter un logement, ils pourront ensuite vivre en Suisse à plein temps. En réalité, le système ne fonctionne pas ainsi. Le statut migratoire et la propriété immobilière relèvent de deux cadres juridiques distincts. Une personne peut donc être autorisée à acheter un bien sans obtenir de droit de résidence, tout comme elle peut disposer d’un permis de séjour valable sans pouvoir acheter librement tous les types de biens.
Quels impôts et frais récurrents faut-il prévoir ?
En Suisse, le coût d’un bien immobilier ne se limite pas à son prix d’achat. Les informations officielles suisses mettent en avant plusieurs charges fiscales et coûts liés à la détention d’un bien.
D’abord, il peut y avoir un impôt sur le gain immobilier lors de la revente du bien avec profit. Ensuite, la Suisse applique encore le principe de la valeur locative, qui peut avoir un impact sur l’imposition annuelle des propriétaires. Les règles fiscales dépendent aussi du lieu où se situe le bien, ce qui est important, car la fiscalité suisse repose à la fois sur des règles fédérales, cantonales et communales.
Au moment de l’achat, il faut également prévoir les frais de notaire, d’authentification et d’inscription au registre foncier. Côté financement, les autorités suisses rappellent aussi que l’acheteur doit en général disposer de fonds propres suffisants et évaluer le coût global de détention, pas seulement le prix du bien.
Pour un acheteur étranger, la vraie question n’est donc pas seulement : « Puis-je acheter ? », mais aussi : « Puis-je conserver et utiliser ce bien dans de bonnes conditions sur le long terme ? »
Erreurs fréquentes commises par les acheteurs étrangers
- Penser que la citoyenneté est le seul critère : Ce n’est généralement pas le cas. Les éléments décisifs sont souvent le statut de résidence, le type de permis et l’usage prévu du bien.
- Croire qu’une résidence principale et une résidence de vacances sont traitées de la même manière : Elles ne le sont pas. Le droit suisse est bien plus strict lorsqu’un acheteur étranger souhaite acquérir une résidence de vacances ou une résidence secondaire que lorsqu’un résident éligible achète sa résidence principale.
- Penser que l’achat d’un bien donne droit à la résidence : Ce n’est pas le cas. En Suisse, le droit de propriété et le droit de séjour sont deux questions distinctes.
- Supposer que tous les cantons appliquent les règles de la même façon : Le cadre légal est fédéral, mais c’est généralement le canton compétent qui décide si une autorisation est nécessaire et si elle peut être accordée dans le cas concerné.
- Acheter via une société sans vérifier les règles liées au contrôle étranger : Une société suisse peut tout de même entrer dans le champ d’application de la loi si elle est sous contrôle étranger.
FAQ
Parfois. Les Américains vivant à l’étranger sont généralement considérés comme des personnes non résidentes étrangères et peuvent avoir besoin d’une autorisation pour acheter un bien résidentiel. La réponse exacte dépend du type de bien et du canton concerné.
Conclusion
En résumé, oui, il est possible d’acheter un bien immobilier en Suisse sans être citoyen, dans de nombreux cas. Mais il n’existe pas de règle unique valable pour tous. En Suisse, les autorités examinent d’abord votre statut de résidence, votre permis, le type de bien visé et l’usage prévu, avant de s’arrêter à votre nationalité. Un résident étranger qui achète une résidence principale peut parfois suivre une procédure assez simple. En revanche, un acheteur non-résident souhaitant acquérir une résidence secondaire dans une station peut se heurter à des restrictions bien plus importantes.
C’est pour cela que les acheteurs les plus avisés ne commencent pas par l’annonce immobilière, mais par l’analyse de leur situation juridique. Dans un marché comme Genève, cette approche permet de gagner du temps, de limiter les risques et d’aborder le projet d’achat de manière beaucoup plus réaliste.
Louis-Marie Tortiello
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