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Combien coûte une maison en Suisse ? (Mise à jour 2026)

Prix de l'immobilier en Suisse en 2026 par ville et canton, facteurs de hausse et conseils pour acheter intelligemment dans ce marché compétitif.

Sommaire

Prix des maisons en Suisse en 2026 : Un aperçu
Quel est le prix moyen des maisons en Suisse en 2026 ?
Prix de l'immobilier par ville : Quelle est la plus chère ?
Prix des maisons par canton : Une vue d'ensemble
Pourquoi les prix de l'immobilier en Suisse sont-ils si élevés ?
Coûts supplémentaires liés à l'achat d'une maison en Suisse
Combien faut-il pour acheter une maison en Suisse ?
Les étrangers peuvent-ils acheter une maison en Suisse ?
Que se passera-t-il avec les prix de l'immobilier en Suisse en 2026 ?
Est-ce le bon moment pour acheter une maison en Suisse ?
Frequently Asked Questions

Prix des maisons en Suisse en 2026 : Un aperçu

La Suisse figure parmi les pays les plus chers du monde pour l'achat d'une maison, et les prix continuent d'augmenter. Que vous déménagiez, investissiez, ou soyez simplement curieux, comprendre ce qui pousse les prix de l'immobilier suisse à la hausse est la première étape pour prendre une décision éclairée.

Ce guide du blog d'Immobilière Genevoise décompose les derniers prix des maisons dans les principales villes et cantons suisses, explique ce qui fait monter les coûts en 2026, et vous présente les chiffres réels dont vous avez besoin pour planifier votre budget correctement.

Quel est le prix moyen des maisons en Suisse en 2026 ?

Au premier trimestre 2026, le prix moyen national de transaction pour une maison unifamiliale en Suisse est d'environ 1 250 000 CHF (soit environ 1,57 million USD), selon les données de Wüest Partner publiées par la Banque nationale suisse (BNS). Ce chiffre a augmenté régulièrement au cours des quatre dernières années, en raison d'un écart persistant entre l'offre et la demande de logements.

Pour les appartements (condominiums privés), le prix médian national demandé est d'environ 7 360 CHF par mètre carré, selon les données d'ImmoScout24 en avril 2026. Les prix varient de 4 416 CHF/m² dans les régions plus abordables à 10 304 CHF/m² dans les zones premium.

Voici un aperçu rapide de ce à quoi vous devez vous attendre :

Prix moyen national de la maison : ~ 1 250 000 CHF
Prix médian national/m² (maisons) : 7 360 CHF
Prix médian demandé pour une maison de 4 pièces : 930 000 CHF
Plage de prix pour une maison de 4 pièces : 538 000 CHF – 1 600 000 CHF

Ces chiffres sont des moyennes nationales. L'endroit où vous achetez a une grande importance — et l'écart entre les cantons les moins chers et les plus chers est considérable.

CHF 1.25M
Prix moyen des maisons
CHF 7,360
Prix médian/m²
1.00%
Taux de vacance (2025)

Prix de l'immobilier par ville : Quelle est la plus chère ?

Le marché immobilier suisse est fortement localisé. Les prix à Zurich et Genève sont dans une catégorie à part, tandis que les villes plus petites et les cantons ruraux offrent des points d'entrée beaucoup plus accessibles.

Voici les derniers prix de transaction pour les maisons individuelles dans les cinq plus grandes villes de Suisse (T3 2025, Wüest Partner) :

Prix des maisons individuelles par ville :

Zurich : CHF 4 368 000 (+4,1 % en glissement annuel)
Genève : CHF 3 292 000 (-3,7 % en glissement annuel)
Lausanne : CHF 2 990 000 (+13,4 % en glissement annuel)
Bâle : CHF 2 907 000 (+6,2 % en glissement annuel)
Berne : CHF 2 211 000 (+1,4 % en glissement annuel)

Prix des appartements par m² par ville :

Zurich : CHF 22 350/m² (+6,18 % en glissement annuel)
Genève : CHF 21 450/m² (+3,13 % en glissement annuel)
Lausanne : CHF 16 260/m² (+4,70 % en glissement annuel)
Bâle : CHF 13 550/m² (+4,07 % en glissement annuel)
Berne : CHF 11 180/m² (-3,20 % en glissement annuel)

Zurich reste la ville la plus chère de Suisse pour les biens résidentiels. Une maison individuelle y coûte près de 3,5 fois la moyenne nationale. Genève suit de près, avec des prix des appartements à CHF 21 450/m², ce qui en fait le deuxième marché le plus cher du pays.

Lausanne mérite une mention spéciale : elle a enregistré une augmentation remarquable de +13,4 % des prix des maisons individuelles d'une année sur l'autre, reflétant une forte demande dans la région du Lac Léman et une offre nouvelle limitée.

Prix des maisons par canton : Une vue d'ensemble

Si vous êtes prêt à regarder au-delà des grandes villes, les données au niveau des cantons vous donnent une idée plus claire de l'endroit où la valeur existe encore sur le marché immobilier suisse.

Voici un aperçu des prix moyens de l'immobilier par canton (CHF/m², appartements et maisons combinés, données 2025-2026) :

Zurich : ~CHF 11 958/m²
Vaud : ~CHF 10 164/m²
Genève : ~CHF 21 450/m² (appartements)
Zoug : Niveau premium
Lucerne : ~CHF 8 647/m²
Valais : Plus abordable
Jura : Le plus abordable

La région du Lac Léman (couvrant les cantons de Genève et Vaud) a enregistré la deuxième plus grande baisse des taux de vacance des logements en 2025, tombant à seulement 0,83 % — un signe clair de la tension de l'offre dans ce corridor. Pour les acheteurs envisageant la région genevoise, cette rareté se traduit directement par une pression continue sur les prix.

Les cantons comme le Valais et Fribourg offrent des points d'entrée plus accessibles, et ils affichent également les rendements locatifs bruts les plus élevés de Suisse — autour de 3,28 % à 3,59 % — ce qui les rend intéressants pour les investisseurs.

Pourquoi les prix de l'immobilier en Suisse sont-ils si élevés ?

Les prix de l'immobilier en Suisse ne sont pas élevés par hasard. Plusieurs forces structurelles continuent de les pousser à la hausse — et la plupart de ces facteurs ne disparaîtront pas de sitôt.

1. L'offre est chroniquement insuffisante

En 2024, seulement environ 40 750 nouveaux logements ont été construits, soit une baisse de 12,8 % par rapport à l'année précédente. Bien qu'une légère reprise à environ 48 500 unités soit prévue d'ici 2026, cela reste bien en deçà de la demande. Le taux de vacance des logements à l'échelle nationale a atteint seulement 1,00 % en juin 2025, son niveau le plus bas depuis 2013. À Genève, la situation est encore plus tendue avec un taux de vacance de 0,34 %.

2. La demande continue de croître

La population suisse a augmenté de près de 147 000 personnes en 2023, principalement en raison de la migration nette d'environ 139 000 personnes. Bien que la migration se soit modérée à environ 88 800 en 2024, la pression cumulative sur le stock de logements reste intense — en particulier dans les centres urbains tels que Genève, Zurich et Lausanne.

3. Les taux d'intérêt sont bas

La Banque nationale suisse (BNS) a réduit son taux directeur à 0,0 % au milieu de l'année 2025, où il est resté depuis. En septembre 2025, le taux moyen du prêt hypothécaire fixe à 10 ans était de seulement 1,83 %. Les faibles coûts d'emprunt rendent l'accession à la propriété plus attrayante et poussent davantage d'acheteurs sur le marché — ce qui, combiné à une offre restreinte, maintient les prix à un niveau élevé.

4. Posséder est moins cher que louer

Avec des loyers demandés à Genève de CHF 410/m² par an et à Zurich de CHF 400/m², le coût de la location d'un appartement décent dans une grande ville suisse est considérable. Pour de nombreux ménages, acheter — lorsqu'ils peuvent se permettre l'apport initial — est le choix financier rationnel à long terme.

Coûts supplémentaires liés à l'achat d'une maison en Suisse

Le prix d'achat n'est que le point de départ. Lors de l'achat d'un bien immobilier en Suisse, vous devez prévoir une série de coûts supplémentaires qui peuvent ajouter entre 2,5 % et 5 % du prix de vente, selon le canton.

Voici à quoi vous attendre :

Taxe de transfert de propriété : 1 % à 3,3 % du prix d'achat (variable selon le canton ; certains cantons, comme Zurich, n'en ont pas)
Frais de notaire : 0,2 % à 1 % de la valeur du bien
Frais de registre foncier : généralement 0,1 % à 0,5 %
Commission de l'agent immobilier : généralement 2 % à 3 % (souvent payée par le vendeur, mais à vérifier)
Frais de gestion hypothécaire : varient selon le prêteur

Pour un bien de CHF 1 250 000, cela signifie qu'il faudra prévoir un coût supplémentaire de CHF 31 000 à CHF 62 500 en frais de transaction — avant les éventuels frais de rénovation ou de déménagement.

Comprendre le contrat d'achat immobilier en Suisse est essentiel avant de signer quoi que ce soit. L'acte notarié est juridiquement contraignant, et le processus diffère de celui de nombreux autres pays.

Combien faut-il pour acheter une maison en Suisse ?

Les règles hypothécaires suisses sont strictes selon les normes internationales. Pour acheter une maison, vous devez fournir un apport minimum de 20 % de vos propres fonds. Sur ces 20 %, au moins 10 % doivent provenir d'économies personnelles liquides — et non de votre fonds de pension (2e pilier).

Donc, pour une maison à CHF 1 250 000 :

Apport minimum : CHF 250 000
Économies liquides : au moins CHF 125 000
Hypothèque maximale : CHF 1 000 000

Les banques appliquent également un test de solvabilité : vos coûts totaux de logement (intérêts hypothécaires, amortissement et entretien) ne doivent pas dépasser un tiers de votre revenu brut. Ce calcul se fait sur la base d'un taux d'intérêt théorique d'environ 5 %, et non du taux du marché actuel — ce qui signifie que de nombreux acheteurs sont admissibles à moins que ce qu'ils attendent.

Si vous vous demandez si acheter a plus de sens que louer dans votre situation, notre guide sur le choix entre acheter ou louer une maison en Suisse vous aidera à examiner en détail les compromis clés.

Les étrangers peuvent-ils acheter une maison en Suisse ?

Oui — mais avec des restrictions. La loi suisse Lex Koller (Loi fédérale sur l'acquisition d'immeubles par des étrangers non résidents) limite qui peut acheter quoi et où.

Voici la version courte :

Les ressortissants de l'UE/AELE vivant et travaillant en Suisse peuvent généralement acheter une résidence principale sans restrictions.
Les ressortissants non-UE/AELE ont besoin d'un permis et sont soumis à des règles plus strictes.
Les maisons de vacances et les propriétés secondaires sont soumises à des quotas annuels nationaux alloués par le canton, et dans de nombreux cantons, ces quotas sont rapidement épuisés.
Les propriétés d'investissement (bâtiments locatifs) sont généralement interdites pour les étrangers non résidents.

Pour une explication complète des règles, des coûts et des étapes à suivre, consultez notre guide dédié à l'achat de biens immobiliers en Suisse pour les étrangers.

Que se passera-t-il avec les prix de l'immobilier en Suisse en 2026 ?

Les perspectives pour 2026 montrent une croissance continue — mais à un rythme plus modéré par rapport aux fortes hausses observées en 2022–2023.

Selon les dernières prévisions de Wüest Partner :

Prix des maisons individuelles : augmentation prévue de +3,1 % en 2026
Prix des condominiums : augmentation prévue de +2,8 % en 2026
Loyers demandés : augmentation moyenne attendue de seulement +0,7 %

Engel & Völkers note que, bien que l'environnement de financement se soit amélioré de manière notable en 2025, une légère augmentation des taux d'intérêt est attendue en 2026 — ce qui, combiné à une croissance démographique plus lente et à l'incertitude économique, devrait freiner quelque peu la hausse des prix. UBS prévoit également une croissance nominale des prix des maisons d'environ 3 % en 2026, toujours supérieure à la croissance des revenus et des loyers.

Le Bureau fédéral du logement (BFL) prévoit un rebond de l'offre de logements à partir de 2026, avec environ 48 500 nouvelles unités attendues — mais les experts avertissent que cela ne suffira pas à réduire de manière significative le déséquilibre entre l'offre et la demande à court terme.

Conclusion

Les prix de l'immobilier en Suisse ne devraient pas chuter. Le marché reste structurellement sous-approvisionné, et la demande — notamment dans la région du Lac Léman et à Zurich — ne montre aucun signe de refroidissement significatif.

Est-ce le bon moment pour acheter une maison en Suisse ?

Pour la plupart des acheteurs, la réponse dépend moins du timing du marché et plus de la préparation financière personnelle. Voici un cadre pratique :

Achetez maintenant si :

Vous avez les 20 % d'apport nécessaires prêts en économies liquides
Vous prévoyez de rester en Suisse pendant au moins 5 à 7 ans
Votre revenu brut couvre confortablement le test de solvabilité
Vous achetez dans une zone à forte demande comme Genève ou Lausanne, où les prix ne devraient probablement pas baisser

Attendez si :

Vous êtes encore en train de constituer votre capital propre
Vous êtes incertain quant à vos projets à long terme en Suisse
Vous êtes un acheteur étranger toujours en train de naviguer dans les restrictions de la loi Lex Koller

Si vous vendez une propriété existante pour financer votre prochain achat, il est utile de comprendre combien de temps il faut généralement pour vendre une maison en Suisse — les délais varient considérablement selon le canton et le type de bien.

FAQ

Le prix moyen de transaction pour une maison individuelle au niveau national est d'environ CHF 1 250 000 en 2025–2026. Les prix varient considérablement en fonction de la localisation, allant de moins de CHF 600 000 dans les cantons ruraux à plus de CHF 4 000 000 à Zurich. Le prix médian national par mètre carré pour les appartements est d'environ CHF 7 360, avec une variation importante entre les régions abordables et les zones urbaines haut de gamme.

Prêt à trouver votre bien en Suisse ?

Naviguer sur le marché immobilier suisse demande une expertise locale. Chez Immobilière Genevoise, nous aidons acheteurs, vendeurs et investisseurs à prendre des décisions éclairées. Contactez-nous pour parler avec l'un de nos conseillers.

Louis-Marie Tortiello

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