Découvrez comment acheter une maison en Suisse : conditions légales, financement, coûts et étapes clés pour réussir votre acquisition immobilière en 2026.
La Suisse abrite l'un des marchés immobiliers les plus stables et les plus prisés au monde. Les prix résistent bien aux crises. Le cadre juridique est solide. Et la qualité de vie est difficile à égaler. Mais acheter une maison en Suisse — en particulier en tant qu'étranger — n'est pas aussi simple que de signer un contrat et de récupérer les clés. Il existe des lois fédérales, des règles cantonales, des exigences en matière d'autorisation, et un système hypothécaire qui fonctionne très différemment de celui de la plupart des pays. Ce guide vous explique tout ce que vous devez savoir en 2026, que vous soyez résident suisse, expatrié titulaire d'un permis, ou acheteur depuis l'étranger.
Qu'est-ce qu'acheter une maison en Suisse implique vraiment ?
Dans la plupart des pays, l'achat d'un bien immobilier suit un processus assez standard : trouver un bien, obtenir un crédit, signer chez le notaire, et c'est fait. La Suisse suit la même séquence de base — mais avec une couche de réglementation fédérale et cantonale qui rend chaque étape plus rigoureuse. Le pays est une fédération de 26 cantons, et chaque canton a ses propres règles en matière de droits de mutation, d'honoraires notariaux et de procédures d'autorisation. Ce qui s'applique à Genève peut différer de ce qui s'applique en Valais ou à Zurich. Cela dit, le cadre national est cohérent : tous les transferts de propriété doivent passer par un notaire public, tous les changements de propriété doivent être inscrits au Grundbuch (Registre foncier), et les acheteurs étrangers doivent se conformer à la loi Lex Koller.
En 2026, le marché immobilier résidentiel suisse est évalué à environ 5 620 milliards de CHF, avec une croissance annuelle d'environ 4 %. La demande continue de dépasser l'offre dans les grandes villes, et les prix à Genève et à Zurich restent parmi les plus élevés d'Europe. Si vous envisagez sérieusement d'acheter, comprendre les règles avant de commencer vos recherches vous fera gagner beaucoup de temps — et d'argent.
Ce que vous devez savoir avant d'acheter un bien immobilier en Suisse
Avant de vous lancer dans le processus, il est essentiel de comprendre les conditions de base pour acheter un bien immobilier en Suisse. En général, les acheteurs doivent remplir certains critères :
Statut de résidence : La législation suisse favorise les résidents et les citoyens suisses. Les étrangers peuvent acheter un bien, mais des restrictions s'appliquent, notamment pour les biens d'investissement. Dans certains cas, vous devrez demander une autorisation auprès du canton ou de la commune.
Solidité financière : Le marché immobilier suisse est réputé pour sa stabilité, mais il est indispensable de prouver votre capacité financière. Vous devrez généralement apporter un apport personnel d'au moins 20 %, le solde étant couvert par un prêt hypothécaire.
Considérations particulières pour les étrangers
Les étrangers non-résidents peuvent acheter un bien immobilier en Suisse, mais le processus est plus complexe. Vous devrez remplir des conditions spécifiques, notamment prouver que vous achetez le bien pour un usage personnel (et non à des fins d'investissement) et obtenir l'approbation du canton. La loi Lex Koller est la pièce maîtresse de la législation en la matière. Elle a été conçue pour éviter une concentration excessive de la propriété foncière suisse entre des mains étrangères. Elle établit également une distinction claire entre résidents et non-résidents.
Ressortissants UE/AELE résidant en Suisse
Si vous êtes titulaire d'un passeport UE ou AELE et que vous résidez en Suisse, vous bénéficiez des mêmes droits de propriété que les citoyens suisses. Aucun permis spécial n'est requis. Vous pouvez acheter tout type de bien — résidence principale, bien d'investissement ou résidence secondaire.
Ressortissants non-UE/AELE titulaires d'un permis B
Vous pouvez acheter un bien pour en faire votre résidence principale sans autorisation Lex Koller. Le bien doit constituer votre domicile principal — vous ne pouvez pas le louer ni l'utiliser comme investissement. Il n'y a pas de restriction de surface, mais l'usage doit être strictement personnel.
Titulaires d'un permis C (établissement)
Le permis C vous confère les mêmes droits qu'un citoyen suisse. Vous pouvez acheter tout type de bien, y compris des biens d'investissement et des résidences secondaires, sans autorisation spéciale.
Non-résidents (vivant à l'étranger)
C'est là que les restrictions deviennent plus sévères. Si vous résidez hors de Suisse, vous ne pouvez généralement acheter qu'une résidence de vacances dans une zone touristique désignée — pensez aux stations alpines du Valais, des Grisons ou de l'Oberland bernois. Vous aurez besoin d'une autorisation cantonale Lex Koller, et le bien doit répondre à des conditions strictes : pas plus de 200 m² de surface habitable, pas plus de 1 000 m² de terrain, et il doit être réservé à un usage personnel (la location de courte durée est autorisée, mais pas la location longue durée). Vous ne pouvez posséder qu'un seul tel bien en Suisse. Et dans des cantons comme Genève et Zurich, les achats par des non-résidents ne sont pas autorisés du tout.
Le quota national pour les achats par des non-résidents est plafonné à 1 500 autorisations par an, réparties entre les cantons. Dans les zones prisées, ces quotas sont rapidement épuisés — parfois avant la fin de l'année.
Information importante
L'achat d'un bien immobilier en Suisse ne vous confère pas un titre de séjour. La Suisse ne dispose d'aucun programme de visa doré.
Le processus étape par étape pour acheter une maison en Suisse
Que vous soyez résident ou acheteur non-résident, le processus d'achat suit une séquence claire. Voici comment cela se passe en pratique.
Étape 1 — Vérifiez votre éligibilité
Avant de commencer à consulter des annonces, confirmez ce que vous êtes légalement autorisé à acheter. Si vous avez besoin d'une autorisation Lex Koller, renseignez-vous auprès de l'autorité cantonale compétente et informez-vous sur la situation actuelle des quotas. Cette étape seule peut vous éviter de tomber amoureux d'un bien que vous ne pouvez pas légalement acquérir.
Étape 2 — Mettez vos finances en ordre
Les banques suisses exigent un apport minimum de 20 % du prix d'achat pour les résidents. Les non-résidents doivent prévoir 35 % à 40 %, car les prêteurs les considèrent comme des emprunteurs à risque plus élevé. Au-delà de l'apport, prévoyez des frais de transaction d'environ 3 % à 5 % en sus du prix d'achat (voir ci-dessous). Il est vivement recommandé d'obtenir une pré-approbation hypothécaire — ou au moins une offre indicative — avant de faire une offre sur un bien.
Étape 3 — Trouvez un bien et faites une offre
Travailler avec un agent immobilier local est fortement recommandé, car il connaît le marché de votre canton cible. En Suisse, les agents représentent généralement le vendeur ; il peut donc être judicieux de vous faire accompagner par votre propre conseiller — qu'il s'agisse d'un agent acheteur ou d'un avocat. Une fois le bien trouvé, vous soumettez une offre écrite. Si elle est acceptée, un avant-contrat (compromis de vente ou Vorvertrag) est souvent signé, parfois accompagné d'un acompte d'environ 10 %.
Étape 4 — Due diligence
C'est à cette étape que vous vérifiez tout : le statut juridique du bien au Registre foncier, les hypothèques ou servitudes existantes, la classification de la zone, les permis de construire et l'état général du bien. Pour les chalets de ski ou les bâtiments anciens, un rapport d'expertise structurelle est un investissement judicieux. Vérifiez attentivement le zonage — certains biens dans les zones touristiques sont classés comme commerciaux plutôt que résidentiels, ce qui affecte vos droits d'achat et vos options de financement.
Étape 5 — Obtenez votre hypothèque
Les hypothèques suisses fonctionnent différemment de la plupart des pays. La structure standard divise le prêt en deux tranches : la première hypothèque couvre jusqu'à 65 % de la valeur du bien et peut être maintenue en mode intérêts seuls indéfiniment. La deuxième hypothèque couvre tout emprunt supérieur à 65 % jusqu'au LTV maximum, et doit être remboursée dans les 15 ans ou avant l'âge de la retraite.
Pour la plupart des non-résidents, qui empruntent à 60–65 % de LTV, seule la première tranche s'applique. Les banques suisses testent la solvabilité à un taux d'intérêt de 5 %, même si les taux réels début 2026 se situent entre 1 % et 2 % pour les hypothèques à taux fixe. Les charges totales de logement ne doivent pas dépasser 33 % du revenu brut dans le cadre de ce test de résistance.
Étape 6 — Signature chez le notaire
Toutes les transactions immobilières suisses doivent être authentifiées par un notaire public. Le notaire rédige l'acte de vente, gère le compte séquestre, traite toute demande d'autorisation Lex Koller et enregistre le transfert au Grundbuch. L'acheteur et le vendeur doivent être présents (ou représentés par procuration). La propriété n'est juridiquement effective qu'une fois l'inscription au Registre foncier effectuée — et non au moment de la signature.
Étape 7 — Enregistrement du bien
Le notaire soumet l'inscription au Registre foncier cantonal (Grundbuch / Registre foncier). Une fois confirmée, vous êtes le propriétaire légal. L'ensemble du processus, de l'offre acceptée à la finalisation, prend généralement six à douze semaines pour une transaction simple.
Faites appel à un agent immobilier pour acheter une maison
Combien coûte l'achat d'une maison en Suisse ?
Le prix d'achat n'est que le point de départ. Voici une ventilation réaliste des coûts supplémentaires à prévoir.
Frais de transaction
Honoraires du notaire : 0,2 % à 1 % du prix d'achat (variable selon le canton — plus bas dans les cantons à notariat public comme Zurich, plus élevé là où les notaires sont des praticiens privés comme en Valais)
Droit de mutation (droit de mutation / Handänderungssteuer) : 0 % à Zurich, environ 3 % à Genève et dans le canton de Vaud, et 1 % à 3,3 % dans la plupart des autres cantons
Frais du Registre foncier : 0,3 % à 0,5 %
Inscription de la cédule hypothécaire (Schuldbrief) : CHF 1 000 à CHF 5 000 — souvent oubliée par les acheteurs étrangers
Honoraires d'avocat : environ 1 % du prix d'achat si vous faites appel à un juriste
Commission de l'agent immobilier : généralement 2 % à 3 %, habituellement à la charge du vendeur en Suisse
Pour un bien à CHF 1 000 000 à Genève, les frais de transaction totaux peuvent atteindre CHF 40 000 à CHF 60 000. Prévoyez en conséquence.
Charges courantes après l'achat
Impôt foncier annuel : 0,3 % à 3 % de la valeur estimée du bien, selon le canton
Impôt sur la fortune : s'applique à la valeur nette du bien ; les taux varient considérablement selon le canton
Valeur locative (Eigenmietwert) : La Suisse impose actuellement les propriétaires sur le revenu locatif théorique que leur logement pourrait générer, même s'ils y habitent. Les électeurs suisses ont approuvé la suppression de ce système en septembre 2025, avec une mise en œuvre prévue pour janvier 2028. Jusqu'à cette date, les règles actuelles s'appliquent.
Impôt sur les gains immobiliers : s'applique lors de la vente, calculé sur la plus-value. Les taux sont progressifs — les propriétaires de longue date paient moins, les vendeurs à court terme paient davantage (pour décourager la spéculation).
Assurance bâtiment et entretien : obligatoire dans la plupart des cantons ; prévoyez CHF 3 000 à CHF 8 000 par an pour un bien standard.
Prix de l'immobilier en Suisse : à quoi s'attendre en 2026 ?
La Suisse n'est pas un marché immobilier bon marché (consultez ses derniers prix). Voici un aperçu des prix moyens au mètre carré dans les principaux cantons, d'après les données actuelles du marché :
Genève se classe régulièrement parmi les marchés les plus chers de Suisse — et d'Europe. L'offre est fortement contrainte, la demande des résidents et des organisations internationales est élevée, et les nouvelles constructions sont limitées. Si vous souhaitez acheter dans la région genevoise, il est important d'agir rapidement lorsque le bon bien se présente. Le marché n'attend pas.
Acheter à Genève : ce qui rend ce marché unique
Genève est un cas particulier au sein du marché immobilier suisse. La ville est un hub international — siège de l'ONU, de l'OMS, du CICR et de centaines de multinationales. Elle attire des acheteurs du monde entier, mais dispose de certaines des règles les plus strictes pour les acheteurs étrangers.
Les non-résidents ne peuvent pas acheter de bien immobilier résidentiel à Genève. Le canton ne participe pas au quota national pour les achats de résidences de vacances par des étrangers. Si vous souhaitez acheter à Genève, vous devez être résident — idéalement titulaire d'un permis B ou C.
Pour les résidents, le marché est compétitif. Les prix moyens des appartements dépassent CHF 13 800/m², et les biens de qualité dans des quartiers prisés comme Champel, les Eaux-Vives, Cologny ou Carouge partent rapidement. Travailler avec une agence locale qui connaît le marché genevois — et qui a accès à des biens hors marché — fait une vraie différence.
Chez Immobilière Genevoise, nous sommes spécialisés dans le marché immobilier genevois. Que vous achetiez votre premier logement en Suisse ou que vous souhaitiez changer de bien, notre équipe peut vous accompagner à chaque étape — de la vérification de votre éligibilité à la signature chez le notaire.
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5 erreurs fréquentes des acheteurs étrangers
1. Supposer que le processus est identique à celui de son pays d'origine
Ce n'est pas le cas. La structure hypothécaire en deux tranches, l'inscription de la cédule (Schuldbrief), la valeur locative (Eigenmietwert) et la variation cantonale des coûts surprennent souvent les acheteurs étrangers. Lisez les règles avant de commencer.
2. Sous-estimer les frais de transaction
De nombreux acheteurs prévoient le prix d'achat et l'apport — et oublient les droits de mutation, les honoraires du notaire et l'inscription de la cédule. À Genève ou dans le canton de Vaud, ces frais peuvent représenter 4 % à 5 % de votre dépense totale.
3. Ne pas vérifier son éligibilité Lex Koller en amont
Tomber amoureux d'un bien que vous n'êtes pas légalement autorisé à acheter est une erreur douloureuse et évitable. Confirmez votre éligibilité — et la situation des permis dans votre canton cible — avant de commencer les visites.
4. Négliger la due diligence sur le zonage
Certains biens — notamment dans les stations de ski — sont classés comme commerciaux plutôt que résidentiels. Cela affecte vos droits d'achat, vos options de financement et votre situation fiscale. Vérifiez toujours le statut de zonage avant de faire une offre.
5. Attendre trop longtemps sur un marché tendu
À Genève et à Zurich, les biens de qualité suscitent rapidement plusieurs offres. Si vous avez fait vos devoirs — éligibilité confirmée, financement en place, conseiller engagé — vous êtes en mesure d'agir vite lorsque le bon bien se présente. Les acheteurs qui règlent encore leur hypothèque au moment où ils trouvent le bien de leurs rêves le perdent souvent.
FAQ
Si vous résidez à l'étranger, vous ne pouvez généralement acheter qu'une résidence de vacances dans une zone touristique désignée, sous réserve d'une autorisation Lex Koller et du quota cantonal. Vous ne pouvez pas acheter dans des villes comme Genève ou Zurich en tant que non-résident.
Conclusion
Acheter une maison en Suisse peut sembler complexe, mais avec une planification rigoureuse, le bon accompagnement et une compréhension claire du processus, cela peut être une expérience fluide et enrichissante. Que vous soyez primo-accédant ou investisseur aguerri, il est essentiel de bien vous informer, de consulter des experts et de maîtriser les exigences juridiques et financières.
Que vous vendiez ou que vous vouloir mettre son bien en location, notre équipe genevoise est là pour vous aider.Que vous vendiez ou que vous vouloir mettre son bien en location, notre équipe genevoise est là pour vous aider.
