Services immobiliers
Acheter un bien immobilier en Suisse en tant qu'étranger (Guide 2026)
Découvrez les étapes clés pour acheter un bien immobilier en Suisse en tant qu'étranger. Informez-vous dès maintenant pour réussir votre projet immobilier.
Introduction
La Suisse est l'un des marchés immobiliers les plus prisés d'Europe, reconnue pour sa stabilité politique, sa solidité économique, son système éducatif de qualité, ses excellents soins médicaux et son cadre de vie exceptionnel. La stabilité politique, juridique et économique suisse en fait un investissement immobilier de longue durée attractif. Ces facteurs contribuent à la valorisation constante des biens et à un marché local dynamique, attirant de nombreux étrangers souhaitant acheter un bien immobilier en Suisse.
Cependant, acheter un bien immobilier en Suisse en tant qu'étranger implique de naviguer parmi des réglementations strictes et des procédures variables selon votre statut de résidence. Le gouvernement suisse encadre l'acquisition immobilière par les étrangers, avec notamment des quotas et des restrictions.
Ce guide vous explique tout ce que vous devez savoir pour acheter un bien immobilier en Suisse en tant qu'étranger, y compris qui peut acheter, les restrictions pour les non-résidents, les coûts, les démarches légales et des conseils clés pour les expatriés souhaitant acquérir une maison ou un appartement en Suisse.
Disclaimer : Les informations fournies dans ce guide ne remplacent pas un conseil juridique ; il est recommandé de consulter un avocat ou un conseiller local qualifié avant toute prise de décision.
Qui peut acheter un bien immobilier en Suisse sans restrictions ?
Les citoyens suisses
Les citoyens suisses ne rencontrent aucune restriction légale pour l'achat d'un bien immobilier en Suisse. Ils peuvent librement acquérir des appartements, maisons, terrains ou biens commerciaux partout dans le pays.
Cela signifie que les Suisses peuvent :
- Acheter une résidence principale ou une résidence secondaire
- Acquérir des biens immobiliers d'investissement ou des immeubles locatifs
- Acheter des immeubles commerciaux ou des terrains
- Acheter dans n'importe quel canton sans limite d'autorisation
Les étrangers résidant en Suisse avec un permis de séjour
Les étrangers titulaires d'un permis suisse, comme le permis L (permis de courte durée, généralement valable un an avec options limitées de renouvellement et restrictions sur l'achat immobilier), le permis B (permis de séjour) ou le permis C (permis d'établissement), ont en général le droit d'acheter un bien immobilier résidentiel pour leur résidence principale sans autorisation supplémentaire.
- Les titulaires du permis B peuvent acquérir un bien pour leur résidence principale, mais ne sont pas considérés comme résidents permanents et font face à certaines restrictions.
- Les titulaires du permis C sont considérés comme résidents permanents et bénéficient des mêmes droits que les Suisses, y compris la possibilité d'acheter plusieurs biens et des biens commerciaux.
Les ressortissants UE/AELE vivant en Suisse
Les citoyens de l'UE/AELE résidant en Suisse avec un permis valide (B, C ou L) bénéficient de droits simplifiés pour l'achat immobilier, souvent similaires à ceux des Suisses. Les détenteurs d'un permis frontalier (permis G), délivré aux personnes travaillant en Suisse mais vivant dans un pays de l'UE/AELE, peuvent aussi avoir certains droits d'acquisition immobilière.
Seuls les ressortissants UE/AELE avec certains permis de séjour peuvent acheter une résidence secondaire en Suisse sans autorisation préalable, sous réserve des réglementations cantonales.
Les étrangers peuvent-ils acheter un bien immobilier en Suisse ?
Comment fonctionne la propriété immobilière pour les étrangers dans le monde
À l'échelle mondiale, la propriété immobilière par des étrangers varie considérablement. Certains pays autorisent une propriété sans restriction, d'autres imposent des limites selon le statut de résidence ou le type de bien. La Suisse fait partie des pays régulés, conciliant ouverture et protection du marché immobilier.
Est-il légal pour un étranger d’acheter un bien immobilier en Suisse ?
Oui, acheter un bien immobilier en Suisse en tant qu’étranger est possible, mais les règles dépendent du statut de résidence et du type de bien. Les non-résidents doivent généralement obtenir une autorisation gouvernementale selon la loi dite Lex Koller pour acquérir un bien résidentiel, notamment une résidence secondaire ou un bien d’investissement.
Les étrangers peuvent acheter des biens immobiliers commerciaux sans restriction, sans besoin de permis de séjour ni d’autorisation d’achat.
Qu’est-ce que la loi Lex Koller ?
La Lex Koller est une loi fédérale qui régule la capacité des étrangers à acquérir un bien immobilier en Suisse, afin de protéger la disponibilité des logements et limiter la spéculation immobilière. La procédure d’acquisition, de détention et de vente est principalement régie par les lois cantonales et communales. La Lex Koller contrôle notamment :
- Les achats par des non-résidents (étrangers sans permis de séjour suisse)
- L’acquisition de résidences secondaires et de résidences de vacances
- La propriété de biens d’investissement par des étrangers
- Seules 1'500 autorisations d’achat de résidences secondaires sont délivrées chaque année aux non-résidents pour toute la Suisse.
- Les étrangers ne peuvent posséder qu’une seule résidence secondaire, qui ne peut être louée toute l’année.
- Les résidences secondaires achetées par des étrangers sont limitées à 200 m² de surface habitable nette et 1'000 m² de terrain maximum.
Selon la Lex Koller, les étrangers non-résidents doivent obtenir une autorisation cantonale avant d’acheter un bien résidentiel ou une résidence secondaire.
Types de biens immobiliers accessibles aux acheteurs étrangers
Les acheteurs étrangers ont accès à une diversité de biens immobiliers en Suisse, chacun soumis à des règles spécifiques. Comprendre ces types de biens et leurs conditions facilite la prise de décision et simplifie l’achat.
Résidence principale (pour résidents étrangers)
Les étrangers vivant et travaillant en Suisse avec un permis de séjour valide peuvent généralement acheter une résidence principale sans restriction majeure. Ce logement doit être utilisé comme domicile principal.
Dans la pratique, de nombreux expatriés dans des villes comme Genève ou Lausanne achètent appartements ou maisons comme les Suisses.
Points clés :
- Le bien doit être votre résidence principale
- L’autorisation gouvernementale n’est généralement pas requise
- Le financement via un prêt hypothécaire suisse est souvent possible
Cependant, ce bien ne doit pas être utilisé uniquement comme investissement locatif.
Résidences secondaires dans les zones touristiques
Les étrangers non-résidents peuvent souvent acheter des résidences secondaires, mais uniquement dans des zones touristiques reconnues.
Ces biens sont souvent des appartements ou chalets situés dans des stations réputées telles que Verbier, Zermatt ou Crans-Montana.
Limitations à considérer :
- Le bien doit se situer dans une zone touristique désignée
- La surface habitable est limitée (en général environ 200 m²)
- Chaque canton applique des quotas annuels pour les acheteurs étrangers
Ces restrictions rendent l’accès aux résidences secondaires pour étrangers compétitif.
Appartements dans des résidences de tourisme
Dans certaines régions, les étrangers peuvent acheter des appartements dans des résidences de tourisme spécialement autorisées pour l’acquisition internationale.
Ces projets attirent une clientèle mondiale et incluent souvent :
- Appartements avec services
- Résidences de ski
- Programmes de location gérés
Ces biens restent soumis aux règles de la Lex Koller.
Biens d’investissement (accès limité)
Pour les étrangers non-résidents, l’achat de biens immobiliers purement à des fins d’investissement ou de location est généralement restreint.
Les grands immeubles résidentiels, terrains à bâtir ou biens commerciaux sont généralement réservés à :
- Citoyens suisses
- Sociétés suisses
- Résidents étrangers en Suisse
Les résidents étrangers peuvent parfois acquérir des biens supplémentaires selon leur permis et les règles cantonales.
Les meilleures régions en Suisse pour les acheteurs étrangers
La disponibilité et les règles varient selon le canton, mais certaines régions sont particulièrement prisées :
Genève
Un marché international très demandé avec un tissu local dynamique et des infrastructures éducatives de premier ordre.
Vaud et la région du lac Léman
Très appréciée des expatriés et professionnels internationaux pour son cadre naturel et ses services médicaux d’excellence.
Stations alpines suisses
Des stations renommées comme Verbier, Zermatt ou Crans-Montana attirent les acheteurs étrangers cherchant des résidences secondaires. Ces zones autorisent souvent l’achat sous réserve de quotas.
Combien coûte un bien immobilier en Suisse en 2026 ?
La Suisse reste l’un des marchés immobiliers les plus chers d’Europe. Les prix moyens varient selon la région :
- Appartements à Genève : CHF 13'000 – CHF 18'000 par m²
- Région de Vaud : CHF 10'000 – CHF 15'000 par m²
- Stations de montagne : CHF 9'000 – CHF 20'000 par m²
Les prix sont tirés par une offre limitée, une forte demande, des règles strictes de construction et la stabilité économique.
Coûts supplémentaires lors de l’achat d’un bien immobilier en Suisse
Les acheteurs étrangers doivent prévoir des coûts additionnels au prix d’achat, notamment :
- Frais de notaire : généralement entre 0,2 % et 1 % du prix
- Taxe de mutation : variable selon le canton, jusqu’à 3 % du prix
- Frais d’inscription au registre foncier : quelques dixièmes de pourcent
- Frais juridiques et de réservation
- Frais hypothécaires et options de financement
En plus de ces coûts, un acompte d’au moins 20 % du prix est généralement demandé, norme en Suisse.
Les coûts d’entretien doivent aussi être pris en compte, influençant les charges annuelles et les déductions fiscales possibles.
Les autorités fiscales suisses évaluent la valeur des biens pour la taxation, y compris des impôts fonciers annuels pour les étrangers (environ 1,3 % du prix selon le canton) et la déclaration des actifs mondiaux pour l’impôt sur la fortune.
Les coûts annuels d’entretien sont estimés entre 0,5 % et 0,8 % du prix d’achat.
Au total, les frais liés à l’achat s’élèvent généralement entre 3 % et 5 % du prix du bien, selon canton et type de bien.
Étapes pour acheter un bien immobilier en Suisse
1. Définir votre statut de résidence et votre éligibilité
Si vous résidez à l’étranger, vous êtes considéré comme étranger non-résident et soumis à des exigences d’autorisation spécifiques. Vérifiez si vous détenez un permis suisse (B, C, ou L) ou si vous êtes non-résident. Cela influence votre éligibilité et la nécessité d’une autorisation selon la Lex Koller.
2. Choisir le bien et le canton
Sélectionnez le type de bien immobilier (résidentiel, commercial, résidence secondaire) et le canton où vous souhaitez acheter. Certains cantons sont plus stricts sur les résidences secondaires.
3. Demander l’autorisation (si nécessaire)
Les non-résidents doivent déposer une demande d’autorisation auprès des autorités cantonales pour l’achat de biens résidentiels ou de résidences secondaires. Ce processus peut durer plusieurs mois.
4. Signer le contrat de réservation
Une fois l’autorisation obtenue, signez un compromis de vente ou contrat de réservation, souvent accompagné d’un acompte versé au notaire.
5. Finaliser le financement auprès d’une banque suisse
Les banques suisses financent généralement jusqu’à 80 % de la valeur du bien pour une résidence principale, et jusqu’à 60 % pour les résidences secondaires ou biens de luxe. Les taux hypothécaires sont compétitifs.
6. Finaliser la vente chez le notaire suisse
Les transactions immobilières en Suisse doivent être notariées. Le notaire rédige l’acte de vente, vérifie les autorisations, et inscrit la vente au registre foncier. Après paiement complet, la propriété est transférée, généralement sous 2 à 6 mois.
Les biens commerciaux peuvent être achetés librement par les étrangers pour diversification ou revenus.
FAQ
Oui, sous réserve de restrictions selon le statut de résidence et le type de bien. Les non-résidents doivent généralement obtenir une autorisation selon la Lex Koller.
Conclusion
Acheter un bien immobilier en Suisse en tant qu’étranger peut être un investissement rentable, donnant accès à l’un des marchés immobiliers les plus stables et attractifs d’Europe. Comprendre les exigences légales, les coûts et les démarches — notamment les implications de la Lex Koller et des permis de séjour — est essentiel pour réussir votre acquisition.
Que vous soyez expatrié cherchant une résidence principale ou non-résident intéressé par une résidence secondaire ou un bien commercial, une planification rigoureuse et un accompagnement professionnel vous aideront à optimiser votre investissement immobilier en Suisse.
Louis-Marie Tortiello
Services immobiliers
Ne pas réparer avant de vendre en Suisse (Guide 2026)
Découvrez quelles réparations éviter, quelles améliorations comptent vraiment et comment vendre votre bien suisse plus vite sans dépenser inutilement.
Louis-Marie Tortiello
15 mai 2026
9 minutes de lecture
Services immobiliers
Meilleurs mois pour vendre un bien en Suisse : timing et conseils
Découvrez les meilleurs mois pour vendre votre bien en Suisse et maximisez votre vente grâce à un timing intelligent et des conseils de marché.
Louis-Marie Tortiello
15 mai 2026
8 minutes de lecture
Services immobiliers
La Suisse a-t-elle des impôts immobiliers ? Fonctionnement et qui paie
Oui, la Suisse a des impôts immobiliers — mais ils varient selon le canton. Découvrez ce que vous paierez en tant que propriétaire ou investisseur en 2026.
Louis-Marie Tortiello
24 avril 2026
9 minutes de lecture
